案情介绍:
中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司(以下简称中国人寿长沙公司)与长沙同力物业发展有限公司(以下简称同力公司)于1998年9月8日签订《土地转让协议》,该协议约定中国人寿长沙公司将定王台4.05亩土地一次性转让给同力公司,土地转让价格为926万元。该协议的付款方式中第四条第一款第五项规定:“余款叁百万元采用购房抵减办法:甲方需要乙方在此土地上所兴建的商品房一层门面一百五十平方米左右,三层以下的写字楼六百五十平方米左右,乙方同意让售。乙方应按当时房屋实际出售价格八五折优惠价计算房款并冲抵乙方应付余款(具体办法另签补充协议)”。中国人寿长沙公司已按照合同约定提供土地,同力物业也支付了部分土地转让价款。2001年2月同力公司书面通知中国人寿长沙公司于2001年3月28日前来办理交房手续和相关结算事宜。2003年4月8日,中国人寿长沙公司以挂号信方式致函件同力公司,要求同力公司支付所欠购地款。同力公司2003年4月9日复函,希望与中国人寿长沙公司安排财务对帐,以便结清余款,2003年7月9日,中国人寿长沙公司致函同力公司,提出因中国人寿保险公司重组,中国人寿长沙公司上级公司对固定资产购置规模计划的控制,不能按土地转让协议第四条约定的余款叁佰万元采用购房抵减办法接受房屋,希望同力公司于2003年7月15日前以银行转帐方式支付购房抵款的300万元。同力公司回函要求中国人寿长沙公司承担违约责任。2004年5月25日和6月25日,中国人寿长沙公司致函同力公司,称其将有关情况报送总公司批准,要求同力公司履行购房抵减办法向中国人寿长沙公司交付房屋。同力公司于2004年7月5日复函,要求中国人寿长沙公司因延期接受房屋和反复变更要求而给其造成损失给与赔偿,此后双方酿成纠纷。中国人寿长沙公司于2004年9月8日向长沙中院提起诉讼。
代理意见:
代 理 词
尊敬的审判长、审判员:
我接受本案原告中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司的委托,作为民事诉讼代理人参加本案诉讼活动。通过庭前的调查了解及今天的庭审,我们对本案有了清楚的认识,现根据事实与法律发表如下代理意见,供合议庭参考。
一、原告与被告签订的《土地转让协议》主体内容合法有效。
原告与被告于1998年9月8日签订《土地转让协议》,该协议约定原告将其已拆迁的面积大约为4.05亩的土地一次性转让给被告,土地转让价格为926万元,原告提供的土地是已交纳土地出让金的,由于双方此次变更土地使用权导致土地出让金增加的部分由被告交纳,该宗土地转让过程中的营业税、契税由原告交纳,其余部分按有关政策各自负担。该协议是双方真实意思表示,合法有效。
二、原被告双方没有签订具有法律效力的购房合同,被告应按《土地转让协议》的规定向原告支付抵作房款的土地转让价款余款。
1、原告与被告只是达成购房意向。原告与被告的《土地转让协议》第四条第一款第五项规定:“余款叁百万元采用购房抵减办法:甲方需要乙方在此土地上所兴建的商品房一层门面一百五十平方米左右,三层以下的写字楼六百五十平方米左右,乙方同意让售。乙方应按当时房屋实际出售价格八五折优惠价计算房款并冲抵乙方应付余款(具体办法另签补充协议)”。该条款只是原告与被告之间购房的初步意向。之所以是意向,而不是双方已经达成了买卖商品房的协议,具体理由有三:
其一、被告尚未在该土地上建起房产,按法律规定,尚不具备对外出售
条件。《城市房地产管理法》规定,商品房预售必须具备下列条件:1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;2、持有建设工程规划许可证;3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。很显然在签订合同时(1998年9月8日)被告没有达到预售商品房的上述条件。
其二、双方达成的意向不具备构成购房合同的必要条件。《经济合同法》第十二条规定“经济合同应具备以下主要条款:一、标的(指货物、劳务、工程项目等);二、数量和质量;三、价款或者酬金;四、履行的期限、地点和方式;五、违约责任。根据法律规定的或按经济合同性质必须具备的条款,以及当事人一方要求必须规定的条款,也是经济合同的主要条款。” 《城市房地产转让管理规定》第八条规定“房地产转让合同应当载明下列主要内容:(一)双方当事人的姓名或者名称、住所;(二)房地产权属证书名称和编号;(三)房地产座落位置、面积、四至界限;(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;(五)房地产的用途或使用性质;(六)成交价格及支付方式;(七)房地产交付使用的时间;(八)违约责任;(九)双方约定的其他事项。”但该意向只有房屋面积,没有具体价款、房地产权属证书、房地产的用途或使用性质、成交价格及支付方式、违约责任等必要条款,不是一个经济合同。
其三、该项明确约定:“具体办法另签补充协议。”根据根据双方提供的证据,原告并没有与被告签订购买房屋的补充协议。
综合以上三点分析,原告与被告之间只是达成购房的初步意向,该初步意向不具有法律效力,对双方没有约束力。
2、原告表达解除购房意向后,被告应向原告返还抵作预订房款的土地转让价款余款。原告与被告双方以本次土地转让产生的300万元土地转让价款抵作原告向被告购房应支付的预付房款。其实质是被告收了原告的预订房款。《商品房销售管理办法》 第二十二条规定“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。”原被告双方的没有签订具有法律效力的购房合同,被告就应该将收取的预订房款返还给原告。原告于2003年7月9日去函明确变更购房抵款的条款,解除双方关于购房的意向,要求被告于2003年7月15日前支付土地转让价款余款,被告原则同意了原告的意见。后原告多次发函要求被告支付土地转让价款余款,被告同意支付,双方确认土地转让价款余款为3170654元(见证据3.3、3.4、3.5、3.6)。
3、原告的诉求,没有超过诉讼时效。
诉讼时效是指权利人在法定期间内不向人民法院请求就丧失了请求人民法院按照诉讼程序强制义务人履行义务的权利的法律制度。《中华人民共和国城市民法通则》第一百三十七条规定,“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
原告在2003年2月10日向被告发函催收被告应付款(3.1),被告于2003年4月9日回函(3.2)。被告辩解,没有收到原告的函件,但是被告的回函却明确表示收到原告的函件,而且该两份函件内容相互印证,已经形成证据链,被告企图否认没有收到原告催款函件的立场是站不住脚的。
原告在2003年7月正式向被告解除购房抵款的意向,解除意向后被告才应在解除购房意向后向原告支付土地转让价款余款,从解除购房意向到起诉时未超过2年的诉讼时效。
4、即使原告的诉讼请求超过诉讼时效,法院也应予以保护。
原告在2003年7月9日给被告的函件中表明要求变更土地转让协议中以房抵款的条款(见证据3.3),因为法律规定合同效力的判定要由法院或仲裁机构确认,原告在此时只能要求变更以房抵款条款,要求被告向原告支付抵作商品房预订款的土地转让价款余款。被告也于2003年7月11日回复原告,同意原告变更协议中“购房抵款”的约定,并要求与原告对帐确认应付款项(见证据3.4)。原告于2003年7月15日再次去函要求被告付清土地转让款(见证据3.5),被告于2003年12月5日承诺一次性付清所欠土地转让款3170654元(见证据3.6)。被告辩解2003年7月11日、2003年12月5日给原告的函件不是承诺,违背了《民法通则》的诚实信用的原则。诚实信用原则是民事活动的帝王原则,是参与民事活动的所有当事人都应当遵守的原则。《民法通则》第四条规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则,根据这一原则,被告应当按照约定返还抵作商品房预订房款的土地转让价款余款,被告没有履行该项义务本身就违背了诚实信用原则。即使诉讼时效期间届满,被告都否定不了又发函确认返还土地转让价款余款的事实,这一事实表明被告对原债务的重新确认,如果不承担这种确认所带来的法律后果也是违背诚实信用原则的行为。《最高人民法院关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复》中明确对于超过诉讼时效期间,信用社向借款人发出催收到期贷款通知单,债务人在该通知单上签字或者盖章的,应当视为对原债务的重新确认,该债权债务关系应受法律保护。何况本案,被告屡次向原告发函同意变更“购房抵减办法”,并确认了应付款为3170654元。因此,原告的诉讼请求法院应依法予以保护。
5、关于被告仍使用变更前的名称与原告交涉复函。被告于2002年3月变更公司名称,就应该告知原告,但被告没有告知,仍使用变更前的公司名称。违反了《中华人民共和国公司登记管理条例》(国务院)第十一条“公司名称应当符合国家有关规定,公司只能使用一个名称。”的规定;违反了《企业名称登记管理实施办法》第三十七条“企业的印章、银行账户、信笺所使用的企业名称,应当与其营业执照上的企业名称相同。”和第三十八条“法律文书使用企业名称,应当与该企业营业执照上的企业名称相同。”第三十九条“企业使用名称,应当遵循诚实信用的原则。”的规定;违反了《企业名称登记管理规定》第二十条“企业的印章、银行帐户、牌匾、信笺所使用的名称应当与登记注册的企业名称相同。”的规定。而且被告向长沙市房产局的变更房产证的报告当中,还使用变更前的公司名称。这说明被告至今仍使用变更前的名称,因此被告向原告承诺还土地转让价款的意思表示,为被告真实的意思表示。
三、关于被告要求原告赔偿损失、支付违约金的请求。
1、被告只是在答辩中提出,民事诉讼中的答辩,顾名思义就是应答和辩解。其目的是对抗起诉人的请求,用以说明起诉人的诉讼请求不成立、不能全部成立,或虽成立,但自己不履行义务有法律上的理由或客观上的困难等。其功能是用以证明自己不存在义务,或迟延履行义务,以及说明准备履行义务的方式。原告提出上述请求,就应该提起反诉,来抵消、排斥、并吞原告的诉讼请求,使原告的诉讼请求部分或全部失去作用,但是被告没有按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定在举证期限届满前提起反诉,更没有缴纳反诉费,因此被告的上述请求建议法庭不予审理。
2、原告不应向被告赔偿损失,支付违约金。原被告双方的《土地转让协议》中购房抵减办法只是双方的购房意向,双方没有签订具有法律效力的购房合同。原告于2004年5月25日、6月25日的发函,只是原告向被告表示购房的要约邀请。原被告双方并没有就买卖房地产达成一致的购房合同。《城市房地产开发经营管理条例》(国务院)第二十八条规定:商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方以及双方的违约责任。《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。从1999年至今,原被告双方没有签订具有法律效力的购房合同,被告请求赔偿损失没有法律依据。
以上代理意见供合议庭参考。
湖南一星律师事务所律师:文志纯
2004年11月3 日
案件结果:
一审法院支持了我方的诉讼请求,同力公司不服,上诉到省高院。在二审中,考虑到双方的业务关系以及执行的便利和保障,在长沙市出版物交易中心有限公司担保的情况下,我方同意以调解方式结案。现同力公司已经支付了部分土地转让价款余款。
办案感受:
该案历时一年多时间,最终法院支持了我方的诉求,而且执行也部分到位,并有了执行保障。该案有了一个圆满的结局。
在该案中,有一些值得公司、企业在经营中应注意的问题:
1、签订合同一定要慎重,而且要经过律师审核。减少漏洞,避免风险。
2、追诉债权时,一定要注意诉讼时效,以免超过诉讼时效。在本案中从2000年2月到2003年2月这段时间,中国人寿长沙公司与同力公司没有往来函件,也没有证据证明中国人寿长沙公司找过同力公司催款,在诉讼时效上有缺陷。
3、在公司的往来函件中一定要前后呼应,不能自相矛盾。在本案中,2004年5月、6月中国人寿长沙公司又两次去函要求同力公司履行购房抵减办法向其交付房屋。中国人寿长沙公司这两次去函将其陷于自相矛盾的境地。同力公司抓住这两次去函大做文章,要求向中国人寿长沙公司交付房屋以驳回中国人寿长沙公司的诉讼请求,给我方制造很大的麻烦。